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>新政“晋级”:限购延长线成为炒房者的“碎梦

发布日期:2017-09-29

       新政抑制房价过快上涨 “房子是拿来住的,不是拿来炒的”     从2016年的“9.30”以来,我国已经有超过四十个城市发表了140余次各种各样的房地产方面的调控政策,这明确表明了国家操控房价过快上涨的重要决心,和“房子是拿来住的,不是拿来炒的”的明显态度。出台限售政策,从限购、限贷到如今的限售,意味着房地产调控政策已经开始从交易环节向持有环节延伸,短期炒房的梦将被彻底击碎。与此同时,石家庄楼市呈现了不同程度的涨幅回落趋势……     市场观察     市场交易量呈小幅度震荡 非限购区域价格占据优势     石家庄全面执行限购政策以来,石家庄市房产交易中心在此前的一个多月里几乎每天都为前来办理业务的百姓办理业务,但交易量明显下降。相关人士分析,政策出台以来,来交易中心办理过户的人中其实有相当一部分是在消化限购限贷政策出台前的房产交易过户。有一些交易是在政策出台前就基本完成了,只是在政策落地后赶紧来办理过户换不动产登记证。预计这部分成交量陆续消化后,市场真实的交易量不排除会出现小幅度震荡。     而来自梳石家庄部分中介机构的数据是,二手房买卖交易的双方明显出现观望氛围,以前可能怀抱涨价心态的房主部分人已经调低了房价预期。买房者也出现了不确定的观望态度,对于限贷限购政策带来的后续市场变化尤其是对房价的影响,感觉局势不明朗,因此有一部分人暂停了购房计划。另外,在一些中介门店原来的看房客户中不乏一些外地置业者,这部分人因为没有持续12个月的缴税或社保记录而无奈暂停了购房看房计划。     其实不然,在限购新政环境下,楼市格局悄然发生了巨大的变化,非限购区域成为了目前置业的热点区域,尤其是与主城接壤的板块受益最大。     由于新政的实施,更多的购房者看房的脚步不仅仅停留在市区内的房产项目,导致非限购区域的上访量猛增,一部分购房者认为政策导向的转变会给这些非限购区域的置业带来新的契机。     非限购区域除了价格之外因素的原因,区域的利好规划也是购房者青睐非限购区域的原因,例如受益于石家庄“一河两岸三组团”空间发展思路的栾城、藁城、正定等非限购区域,以上区域规划中的地铁1号线、2号线、3号线将承载更多人流,交通更加顺畅,使物业发展有更大的提高。     楼市房价     部分涨幅过快项目开始止涨 二手房房价上扬空间已很小     从市场观察的现象来看,石家庄不少售楼部仍然有一些客户在看房,楼盘也处于正常销售状态,但都呈现了一个普遍的现象——“成交量明显不如限购前”。对于限购令的影响,销售企业也有不同的看法,优质楼盘底气很足。     几个前期房价涨幅较高的楼盘则表现出明显的审慎态度,正定新区一家楼盘的销售总监表示,限购限制住部分投资客群,而限贷对于原准备分期付款的人群会造成影响,目前房产的前景有点看不清,不再继续上调价格,比较担心后市,下一步项目会根据市场反应再调整推盘策略。表现最开心的还是不受限购影响的栾城、藁城、鹿泉、正定等四个区域的品质项目,一些项目打出“非限购,不限贷”的卖点推出新房源。     国大地产中介的一位置业顾问说,就目前情况来看,房价的涨幅有了明显的控制,但总体上还是回落,虽然交易量没有上扬趋势,但市场的局面也并不是人们传的那么冷淡,现在不少二手房不是交易量上不去,而是出售的房源少了。不是很着急的人,这时候都把房子攥在手里,等着涨价呢!其实房价的涨幅情况从目前来看,上扬的空间已经很小了。     新政房贷     楼市新政“认房又认贷” 贷款购买第三套市民陷入两难     此外,随着货币供给增速的大趋势出现变化,一直遭诟病的房价背后的金融推手也会随之减弱。限购加上限售的政策可以让中心城市和热点城市的住房回归居住本质,但与此同时,让一些本想实现个人心愿的一些购房者也就此停止了购房的脚步。     新政出台之前,各银行普遍执行的政策是“认贷不认房”,即个人首次购买普通住房,最低首付20%;已有一套住房但贷款已结清,购买第二套房可按首套房政策;首套房贷款未结清购买第二套房的,首付款最低不少于30%。而3月18日开始实施的新政则是“认房又认贷”,首次购买普通住房的居民家庭申请商业性个人住房贷款,首付款比例不低于30%;对已拥有1套住房且无购房贷款或贷款已结清的本市户籍居民家庭,买第二套房首付款比例不低于40%;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的本市户籍居民家庭,买第二套房首付款比例不低于50%。对购买第3套及以上住房的本市户籍居民家庭,暂停办理商业性个人住房贷款。     根据新政,无论首套房还是二套房,首付都提高了,买房人压力骤增。而被完全卡住的则是想贷款购买第三套房的市民,按以前的政策,只要前两套房的贷款结清,就可以继续申请贷款买第三套房,但是按新政无论此前贷款结没结清,都已无法办理商业贷款,只能全款买入。这也让一些想贷款购买第三套房的市民陷入两难。     结合楼市“限购政策”     如何做个理性聪明的购房者     有人分析认为,若政策没有进一步升级,市场短期内成交量依然能够维持高位运行,可能会呈现“圈内损失圈外补”的格局,对市场的这些情况购房者还是要保持谨慎的态度。建议购房者,不要盲目跟风,以免被高位套牢。尽管投资渠道少,房地产也确实很大程度能实现保值增值的功效,但无论如何我们在下单前一定要保持“房子是用来住的,不是用来炒的”这么一种理性的心态。     石家庄市房地产业协会党支部书记李水源对此分析认为,限购政策只是一个暂时性控制房价的短期行为,不会持续太久,真正左右房价上涨的还是购房需求。根本上需要解决房价问题需要控制土地价格,将成本控制祝而且从目前情况上来看,投资渠道太少,房产风险孝升值高,就成为投资客的首选,如何扩宽投资渠道,也是政府需要考虑的重要问题。但不论这轮限购到不到位,对市场而言,从一个点上来说是好的,可以让相对疯狂的市场冷静下来。     面对这轮突如其来的限购政策,连日来不断有读者咨询各种因为购房政策调整带来的变化。石市住建部门、石家庄市房产交易中心以及梳地产业内资深人士认为,结合限购政策后百姓面临的具体问题,从实际操作角度告诉大家如何做个理性聪明的购房者。     河北江波房地产开发有限副总经理韩结银认为,从需求面讲,限购令的出台通过户籍限制在短期内主要抑制了当期决定购房的居民以及投机性购买者,从而立即将一部分房屋需求者清除出了市场,这会造成房屋需求的萎缩,在其他条件不变的情况下,短期内房价会得到一定的稳控。     从供给面来看,短期内市场上的房屋供给主要是已建成正在销售的房屋和居民通过预付款购买的在建的房屋。一般说来,这些在建的房屋是以前决策带来的住房投资,跟现期的政策变化没多大关系。因此,可以认为短期内房屋的总供给量没什么变化。     韩结银认为,限购令对需求面的影响主要取决于限购令执行的时间。限购令是个政策性的东西,它不是一项具有长期影响的根本制度,只是个过渡性的东西,寿命是有限的。一旦政府觉得已无再继续执行这个政策的必要,该政策就会被取消。那么可以推知,政策取消的时候就应该是政府认为房价比较合理或者是政府认为房价是老百姓基本可以接受的时候了。所以,从需求面讲,限购令对房价的影响取决于政策本身被执行的时间。如果该政策一直被执行的话,一部分购房需求就会始终被抑制,从而始终对房价上升起到一定的抑制作用。